A Execução de Obras em Condomínios

A realização de obras, no contexto da administração de condomínios, é um tema bastante discutido e que gera com alguma frequência discussões face aos seus processos de execução. No presente artigo esclarecemos algumas dúvidas relativas aos procedimentos e requisitos a ter em conta no contexto de realização de obras em condomínio. Assim como o papel da empresa de administração de condomínio.

Aprovação para execução de obras

É necessário algum tipo de aprovação para a execução de obras no condomínio? Depende. A necessidade de aprovação é decorrente do tipo de intervenção que será realizada. Neste contexto podemos classificar os tipos de intervenção em três categorias: Obras Urgentes, Obras de Conservação e Obras de Inovação.

1. Obras Urgentes

No que diz respeito a intervenções de cariz urgente e indispensável, como por exemplo, reparar fugas de gás, resolver infiltrações ou reparar danos em instalações elétricas, não é necessária qualquer tipo de permissão ou aprovação por parte da assembleia de condóminos devido ao seu caráter imediato. Nestes casos é da responsabilidade do administrador que faz a gestão e administração do condomínio, ou na falta dele, de um dos condóminos de agir no sentido de dar resposta às necessidades.

2. Obras de Conservação

As obras de conservação, como por exemplo, renovação da pintura (sem alterar a cor), isolamento de terraços, substituição de interruptores, reparação de mecanismos de elevadores, entre outros, já exigem que a sua aprovação seja levada à assembleia de condóminos. Para que a execução de obras de conservação seja aprovada é necessária obter a aprovação da maioria simples dos condóminos, isto é, 51 % de votos favoráveis.

3. Obras de Inovação

Relativamente a obras de inovação, como instalação de parques infantis, modificações de acomodação de tomadas para viaturas elétricas ou implementação de sistemas economizadores, naturalmente exigem aprovação em assembleia. Porém, ao invés da maioria simples para aprovação, as intervenções com o intuito de inovação do condomínio estão sujeitas a uma aprovação de dois terços (2/3) do valor total do prédio.

No caso de execução de obras em casa, o condómino não necessita solicitar qualquer tipo de autorização à assembleia. Porém, deve ter em conta que poderá causar inconvenientes aos restantes, pelo que deve sempre alertar antecipadamente os condóminos da realização de obras e afixar no prédio a informação com o respetivo horário. Na eventualidade de causa de danos em outras frações ou zonas comuns, o condómino deverá também tomar medidas antecipadamente e realizar um seguro que cubra eventuais acidentes.

Despesas e Encargos

Segundo o artigo 1423º do Código Civil, as despesas associadas à conservação dos espaços, salvo disposição em contrário, deverão ser pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.

Porém, despesas relativas a diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos, ficam a cargo dos que delas se servem.

No que diz respeito a despesas associadas a elevadores, apenas os condóminos cujas frações por eles possam ser servidos, são responsáveis pela sua liquidação.

Destruição do Edifício

Embora que seja pouco comum, em caso de destruição do edifício (por exemplo, mediante explosão de gás ou incêndio), de acordo com a legislação se esta corresponder a três quartos do seu valor, qualquer condómino tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia designar. No caso de a destruição ser menos significativa, atingindo apenas uma parte, a assembleia pode deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste. Na eventualidade de os condóminos não quererem participar nas despesas de reconstrução, podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

Para a Datarigor, empresa de gestão e administração de condomínios, é fundamental que os procedimentos e requisitos expostos no presente artigo sejam seguidos no sentido de garantir que todas as normas de atuação e seguranças são devidamente respeitados.