Administração de condomínios: Qual o papel do administrador?

A posição de administrador de um condomínio ultrapassa as simples tarefas de agendamento de assembleias e manutenção de espaços. É um papel consideravelmente mais complexo e exigente que engloba um vasto leque de funções. Neste artigo, a Data Rigor apresenta-lhe, com base no artigo 1436º do Código Civil, quais as funções e responsabilidades que compõem o papel do administrador de condomínio.

Quem pode desempenhar o papel de administrador?

Antes de apresentarmos detalhadamente as responsabilidades e funções que competem aos administradores, é importante esclarecermos que este cargo pode ser desempenhado por um dos condóminos ou por terceiros, nomeadamente, empresas especializadas.

O administrador é, em condições normais, eleito em assembleia de condóminos. Porém, na eventualidade de não ser possível chegar a um consenso no que diz respeito à eleição, as funções correspondentes, segundo o artigo 1435ºA do Código Civil, “(…)serão obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado interesse em exercer o cargo (…)”.

O cargo é remunerável e o período de funções é, geralmente, de um ano com hipótese de renovação.

Que funções desempenha o administrador?

O administrador do condomínio tem várias funções, assumindo um papel de liderança no quotidiano do edifício, o que implica que desempenhe todas as tarefas associadas ao planeamento, organização e controlo dos acontecimentos que envolvem espaços, condóminos e comunidade.

legislação em vigor não exige qualquer característica ou conhecimento específico de determinada área para exercer o cargo de administrador, porém é conveniente que este tenha apetência, predisposição e sentido de responsabilidade para lidar e gerir as mais variadas funções, entre as quais destacamos:

• Convocar a assembleia de condóminos e elaborar atas de reunião;
• Desenvolver o orçamento de receitas e despesas anualmente;
• Verificar a existência do seguro do condomínio contra risco de incêndio, sugerindo à assembleia um montante de capital seguro, que deve cobrir o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns;
• Cobrar receitas e efetuar as despesas comuns;
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
• Realizar atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
• Regular o uso dos bens comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
• Assegurar a divulgação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à segurança dos equipamentos de uso comum;
• Executar as deliberações da assembleia;
• Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas e judiciais;
• Guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, principalmente as provenientes das autoridades administrativas;
• Prestar contas à assembleia;
• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
• Facultar cópia do regulamento do condomínio aos terceiros titulares de direitos relativos às frações autónomas;
• Solicitar anualmente aos condóminos o comprovativo da existência do seguro contra o risco de incêndio da sua fração e se se encontra em vigor;
• Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
• Guardar cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal;
• Agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia;
• Afixar em local de passagem comum aos condóminos a identificação do administrador;
• Alertar os condóminos para a obrigatoriedade de executar obras de conservação no edifício de 8 em 8 anos e, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético;
• Afixar em local de passagem a informação da execução e da duração de obras que algum condómino realize na sua fração;
• Promover a implementação das medidas de autoproteção e do plano de segurança contra incêndios em edifícios (quando aplicável);
• Promover as inspeções às instalações de gás a cada 5 anos, para as instalações de gás executadas há mais de 10 anos e que não tenham sido objeto de remodelação;
• Celebrar contratos de prestação de serviços ou de fornecimento de serviços em nome do condomínio;
• Contratar trabalhadores afetos ao condomínio, pagar salários, seguros de acidente de trabalho e respetivos impostos;
• Fiscalizar o trabalho prestado pelo fornecedor de serviços ao condomínio;
• Promover a manutenção de todos os equipamentos comuns nos prazos legais.

Para além destas, o administrador do condomínio poderá desempenhar ainda outras funções que lhe sejam deliberadas em assembleia, bem como manter e promover o bom ambiente no contexto do condomínio, procurando ativamente harmonizar os condóminos.

Como pode comprovar após a leitura deste artigo, o papel do administrador não é de forma alguma tão simples como se poderá assumir. É um cargo que exige um alto sentido de responsabilidade, disponibilidade e capacidade de gestão. É por isto que entregar a gestão de condomínio a uma empresa especializada deve ser uma solução a considerar em todos os casos. É certo que os custos mensais poderão aumentar, no entanto existem vantagens em fazê-lo, desde a poupança de tempo, à garantia de cumprimento da legislação em vigor, representação perante órgãos públicos ou apoio e orientação jurídica.