A Lei do Alojamento Local de Portugal, regula o arrendamento de curta duração para turistas. Exige que proprietários obtenham licenças, cumpram padrões de segurança e higiene, e forneçam dados dos hóspedes às autoridades.
Após a implementação da Lei do Alojamento Local, registou-se um grande crescimento de imóveis para aluguer turístico.
Definição de Alojamento Local
O Alojamento Local em Portugal é uma forma de hospedagem temporária regulada pela Lei nº 62/2018. Esta lei permite que proprietários aluguem suas propriedades, como moradias, apartamentos ou quartos, a turistas por até 30 dias consecutivos.
Esta modalidade oferece uma alternativa de hospedagem aos tradicionais hotéis e pousadas, sendo uma opção conveniente para turistas e para proprietários que buscam uma fonte de renda adicional.
Modalidades de Alojamento Local
Começamos por explorar as diferentes modalidades de alojamento local disponíveis. Há a moradia, que é um edifício autónomo de caráter unifamiliar.
Segue-se o apartamento, caracterizado como uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano com utilização independente.
Nos estabelecimentos de hospedagem, incluindo os conhecidos “hostels”, as unidades são principalmente quartos. Importante ressaltar que, nos “hostels”, o número de utentes em dormitórios é geralmente superior ao de quartos.
Limites de Capacidade dos AL
O alojamento local também está sujeito a limites de capacidade. De modo geral, estes estabelecimentos não podem exceder 9 quartos e 30 utentes.
No entanto, os hostels não têm limite de capacidade. Nos apartamentos e moradias, há a possibilidade de acolher mais dois utentes na sala, e ainda podem ser adicionadas até duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos, dependendo das condições de habitabilidade.
Por fim, existe a modalidade de quartos, onde o alojamento local é feito na residência do titular, com um limite de três quartos.
Requisitos Legais Básicos
Para poderem exercer a atividade de Alojamento Local, os proprietários devem cumprir com uma série de requisitos legais básicos. Entre estes, destacam-se a obtenção de autorização de utilização para fins turísticos, a instalação de um livro de reclamações e a realização de um seguro de responsabilidade civil.
Os proprietários de Alojamento Local em Portugal devem registar-se no RNAL e pagar taxas municipais, se devidas. Esta opção de hospedagem, popular entre turistas, exige o cumprimento rigoroso de leis para garantir a segurança dos hóspedes.
Processo de Legalização
A legalização de um Alojamento Local em Portugal é um processo simples, porém sujeito a formalidades legais específicas.
Registo Nacional de Alojamento Local
O primeiro passo para legalizar um Alojamento Local é registá-lo no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), que é gerido pelo Turismo de Portugal. Este registo é obrigatório e deve ser feito antes do início da atividade. Para se registar, o proprietário deve apresentar um conjunto de documentos, tais como o título de propriedade, a planta do imóvel, o seguro de responsabilidade civil e a declaração de conformidade com as normas de segurança e saúde.
Comunicação às Autoridades
Após o registo no RNAL, o proprietário deve comunicar a abertura do seu Alojamento Local às autoridades competentes. Esta comunicação deve ser feita através de um formulário disponibilizado pelo Turismo de Portugal e deve ser entregue na Câmara Municipal da área onde se localiza o Alojamento Local. Este formulário deve ser acompanhado de um conjunto de documentos, tais como a autorização de utilização do imóvel, o contrato de arrendamento (se aplicável) e a planta do imóvel.
Segurança e Higienização
O processo de legalização de um Alojamento Local, envolve registo no RNAL. O mesmo deve garantir o cumprimento das normas de segurança e higienização.
Alojamento Local Lei: Obrigações Fiscais
As obrigações fiscais são uma parte importante do Alojamento Local Lei. Os proprietários de imóveis que desejam alugar suas propriedades devem estar cientes das leis fiscais e regulamentações relacionadas. Nesta seção, serão abordados dois aspectos importantes das obrigações fiscais: tributação de rendimentos e IVA.
Tributação de Rendimentos
De acordo com a Lei do Alojamento Local, os proprietários de imóveis que alugam suas propriedades são obrigados a declarar seus rendimentos. Os rendimentos gerados pelo Alojamento Local são tributáveis e devem ser declarados no IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares). O valor do imposto a pagar depende do montante dos rendimentos gerados.
Os proprietários de imóveis devem manter um registo detalhado de todos os rendimentos e despesas relacionados com o Alojamento Local. Além disso, é importante lembrar que os rendimentos gerados pelo Alojamento Local devem ser declarados separadamente dos outros rendimentos.
IVA e Alojamento Local
Em Portugal, no setor de Alojamento Local, aplica-se o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), com taxas variáveis conforme a localização: 6% no continente, 5% na Madeira, e 4% nos Açores, com possibilidade de isenção em alguns casos.
Os proprietários são obrigados a emitir faturas ou recibos pelo Portal das Finanças e a entregar declarações de IVA periodicamente, sendo mensais para rendimentos acima de 650 mil euros e trimestrais para rendimentos inferiores a esse valor.
A Associação de Alojamento Local em Portugal (ALEP) informa que para alojamentos anunciados em plataformas internacionais, como Airbnb ou Booking, incide IVA sobre as comissões e uma retenção de 25% para prestadores sem o modelo RFI-21, utilizando o modelo 30.
Há outros impostos e obrigações no setor, como o IRS e o IMI, além da comunicação de estrangeiros ao SEF e pagamentos extras de condomínio. Existe um regime de isenção de IVA para rendimentos anuais inferiores a 10 mil euros no regime simplificado, onde não se cobra IVA, mas também não se pode deduzir o IVA das despesas relacionadas ao alojamento.
As taxas de IVA para serviços de alojamento são diferenciadas: para alojamento com pequeno-almoço, a taxa é de 6% se não houver faturação separada;
para meia pensão, 6% são aplicados a três quartos do preço e 13% ao restante;
para pensão completa, 6% para metade do preço e 13% para a outra metade. Em todos os casos, é obrigatória a emissão de faturas, faturas simplificadas ou faturas-recibo, especificando o regime de IVA aplicável.
Alojamento Local: Direitos e Deveres
Os proprietários de Alojamento Local têm direitos e deveres que devem ser cumpridos para garantir o bom funcionamento do estabelecimento e a satisfação dos hóspedes.
Livro de Informações aos Hóspedes
A lei exige que o Alojamento Local forneçam um Livro de Informações, em português e pelo menos uma língua estrangeira.
O livro deve incluir regras da casa, horários de check-in e check-out, detalhes sobre a área circundante, locais de interesse, restaurantes e transportes.
Ruído e Coexistência
Os proprietários de Alojamento Local devem garantir que o estabelecimento não causa ruído excessivo que possa perturbar os vizinhos. É importante que os proprietários informem os hóspedes sobre as regras de conduta do estabelecimento, incluindo a necessidade de manter o ruído a um nível razoável durante a noite.
Além disso, é importante que os proprietários incentivem a coexistência pacífica entre os hóspedes e os vizinhos. Os proprietários devem garantir que os hóspedes respeitem as regras de conduta do estabelecimento e que não perturbem a tranquilidade da área circundante.
Alojamento Local e Impacto no Ordenamento Urbano
A implementação da Lei do Alojamento Local teve um grande impacto no ordenamento urbano das cidades portuguesas. Esta lei permitiu que muitos proprietários de imóveis pudessem alugar as suas casas ou apartamentos a turistas por curtos períodos de tempo, o que levou a um aumento significativo no número de alojamentos locais.
Limitações
No entanto, a lei também estabeleceu algumas limitações para a criação de alojamentos locais. Por exemplo, os proprietários só podem alugar as suas casas ou apartamentos por um máximo de 90 dias por ano, a menos que obtenham uma autorização especial da câmara municipal. Além disso, os alojamentos locais devem cumprir certos requisitos de segurança e higiene, e os proprietários devem pagar uma taxa anual para registar o seu alojamento local.
Zonas de Contenção
A Lei do Alojamento Local introduziu zonas de contenção para regular a criação de novos alojamentos e proteger áreas históricas e tradicionais das cidades portuguesas contra a descaracterização turística.
Áreas como Alfama, Mouraria, e Bairro Alto estão entre as zonas de contenção em Lisboa, onde novos registos de alojamento local não são permitidos, devido ao alto pedido de licenças.
No Porto, o centro histórico e Bonfim também são considerados zonas de contenção. Estas medidas visam equilibrar o turismo com a preservação das comunidades locais.
Mudanças na Regulamentação AL em 2023
A mais recente regulamentação sobre alojamento local destaca a necessidade de aprovação pelo condomínio para o registo em propriedades horizontais.
Este registo é pessoal e intransferível, aplicável a pessoas coletivas. Condomínios podem opor-se à exploração de alojamento local em certas frações, podendo levar à cessação da atividade.
Proprietários podem operar mais de nove unidades por edifício, desde que não excedam 75% do total das frações.
Há uma suspensão na emissão de novos registos em algumas áreas, e é necessário comprovar atividade para manter registos ativos.
Os registos têm validade de cinco anos, renováveis com aprovação da câmara municipal, incluindo unidades de familiares próximos e pessoas coletivas com sócios em comum. Está prevista uma nova contribuição extraordinária, ainda sem detalhes específicos.
Atualizações Legislativas Anteriores a 2023
As alterações na lei do Alojamento Local incluem a criação de zonas de contenção desde 2018. E a obrigatoriedade de registo e renovação a cada dois anos a partir de 2019.
Em 2020, foram introduzidas novas regras para os proprietários de alojamento local em relação à higiene e segurança. Os proprietários agora devem seguir as diretrizes da Direção-Geral da Saúde em relação à limpeza e desinfeção do alojamento.
Em 2021, a lei foi novamente alterada para permitir que as câmaras municipais pudessem cobrar uma taxa turística sobre as estadias em alojamento local. Esta medida foi implementada para ajudar a financiar a promoção turística das áreas.
Em resumo, os proprietários de alojamento local devem estar cientes das alterações e atualizações legislativas que afetam o seu negócio. É importante que cumpram todas as obrigações legais para evitar multas e outras penalidades.
Nossa Opinião
Consideramos a lei um modelo equilibrado de regulamentação, que alinha os interesses de proprietários, turistas e residentes. Promovendo o turismo sustentável e protege a qualidade de vida das comunidades locais. É importante manter a flexibilidade da lei para não desencorajar os pequenos empresários.
Perguntas frequentes
Não. É necessário obter aprovação, especialmente em propriedades horizontais destinadas à habitação.
Em geral, o limite é de 9 quartos e 30 utentes, mas varia conforme a modalidade.
A renovação é feita a cada cinco anos e requer aprovação da câmara municipal.
Sim, um proprietário não pode explorar mais de 75% das frações de um edifício para alojamento local.
A fiscalização dos estabelecimentos de alojamento local é da responsabilidade do Turismo de Portugal e das câmaras municipais.
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